Mieterstrom: Wie Solarpaket I & Digitalisierung das Modell attraktiver machen
In diesem Beitrag erläutert Jaron Schächter, Vice President Strategy bei SolarEdge, wie regulatorische Vereinfachungen, intelligente Systemtechnik und neue datenbasierte Geschäftsmodelle dazu beitragen, bestehende Hürden abzubauen und Mieterstrom neu zu bewerten. Von diesen Entwicklungen profitieren Vermieter, Immobilienunternehmen, Kommunen, Projektentwickler sowie Installationsbetriebe und EPCs.
119.6 kWp-Anlage auf Mehrfamilienhaus in Warschau, Polen
Inhalt
- Bürokratieabbau und digitaler Fortschritt
- Der Druck zur kommunalen Dekarbonisierung wächst
- Unternehmen sollen Nachhaltigkeit offenlegen und Chancen erkennen
- Intelligent gemanagte Mieterstrommodelle liefern dringend benötigte Daten
- Sicherheit und niedrige Wartungskosten
- Digitale Lösungen fördern neue Geschäftsmodelle
- Mieterstrommodelle: Auf den zweiten Blick
Mieterstrom bezeichnet ein Modell, bei dem Solarstrom aus einer Photovoltaikanlage auf dem Dach eines Mehrfamilienhauses direkt an die dort lebenden Mieter geliefert wird. Lange Zeit galt dieses Modell als komplex und wirtschaftlich schwer umsetzbar. Mit politischen Neuerungen wie dem Solarpaket I, dem wachsenden Druck zur Dekarbonisierung des Gebäudesektors sowie technologischen Fortschritten bei Digitalisierung, Abrechnung und Energiemanagement verändern sich jedoch die Rahmenbedingungen grundlegend. Mieterstrom entwickelt sich zunehmend zu einer realistischen Option für Vermieter, Immobilienunternehmen und Kommunen.
Deutschland hat sich zum Ziel gesetzt, bis 2030 80 Prozent seines Strombedarfs aus erneuerbaren Energien zu decken. Um dies zu erreichen, muss die Produktion von Wind- und Solarenergie in den nächsten sieben Jahren mehr als verdoppelt werden. Für die Solarenergie bedeutet dies, dass bis 2030 insgesamt 215 Gigawatt an installierter Leistung hinzukommen müssen. Die Hälfte davon soll auf Dächern und die andere Hälfte auf Freiflächen installiert werden. Stand 2022 bieten vor allem die mehr als 21 Millionen Mehrfamilienhäuser ein großes Potenzial zur Erzeugung von Solarenergie – und ein Großteil davon ist noch ungenutzt. Einer der Hauptgründe dafür ist, dass in der Vergangenheit die bürokratischen und technischen Hürden für viele Vermieter zu hoch waren. Aber in beiden Bereichen sehen wir in letzter Zeit Fortschritte.
Bürokratieabbau und digitaler Fortschritt
Mit dem Solarpaket will die Bundesregierung Vermietern künftig leichter und unbürokratischer machen, den auf dem eigenen Dach erzeugten Strom an Mieter zu verkaufen. So soll beispielsweise die Abrechnung vereinfacht werden. Beispielsweise können digitale Anwendungen, die die PV-Anlage auf dem Dach mit der Wärmepumpe und der Ladestation in der Garage verknüpfen und gleichzeitig die Abrechnung übernehmen, Verwaltungs- und Managementprozesse weiter vereinfachen.
Für den Ausbau des Mieterstroms gibt es gute Gründe: Deutschland ist ein Land der Mieter. Etwa die Hälfte aller Deutschen wohnt zur Miete in Mehrfamilienhäusern. Deren Dächer sind in der Regel größer als die von Einfamilienhäusern. Es steht also mehr Fläche zur Verfügung, auf der Solaranlagen installiert werden können, und damit auch ein potenziell höherer Energieertrag pro Anlage.
Außerdem stehen in Mehrfamilienhäusern mehr Möglichkeiten für die Stromspeicherung sowie für die Nutzung des PV-Stroms durch E-Autos und Wärmepumpen zur Verfügung. Dies ist insbesondere vor dem Hintergrund interessant, dass ab 2025 alle Stromanbieter ihren Kunden verpflichtend dynamische Stromtarife anbieten müssen. So wird netzdienliches Verhalten, etwa das Aufladen eines E-Autos, gefördert. Mieter können so Geld sparen und Vermietern erschließen sich neue Geschäftsmöglichkeiten. Immobilienunternehmen, die verstehen, dass sie mithilfe von Mieterstrommodellen und die zunehmende Elektrifizierung des Mobilitäts- und Wärmesektors neue Geschäftsmodelle erschließen können, können mitunter positive Renditen zwischen 3 und bis zu 10 Prozent pro Jahr auf ihre Investitionen erzielen, die ohne Photovoltaik und Ladestationen für E-Autos nur eine Investitionsausgabe in der Bilanz für sie darstellen würden.
Der Druck zur kommunalen Dekarbonisierung wächst
Sowohl private Unternehmen als auch Kommunen stehen unter Druck, ihre Gebäude in den kommenden Jahren massiv zu dekarbonisieren. Der Gebäudesektor ist verantwortlich für rund 22 Prozent aller Treibhausgasemissionen und hat einen gewissen Nachholbedarf, um die Emissionsziele für 2030 zu erreichen. Viele Kommunen haben sich ehrgeizige Klimaziele ins Aufgabenheft geschrieben und nehmen ihre Unternehmen in die Pflicht: etwa die städtischen Wohnungsbaugesellschaften, die in Städten wie Hamburg oder München an der Dekarbonisierung für Gebäude arbeiten, in denen Hunderttausende von Mietern leben. Die Installation von PV-Anlagen auf Dächern ist dabei ein wichtiger Baustein für den kommunalen Klimaschutz.
Hier nur zwei Beispiele: Die Städtische Wohnungsgesellschaft München hat sich für ihre mehr als 30.000 Wohnungen die Klimaneutralität bis 2030 auf die Fahnen geschrieben und wird darin von der Stadt unterstützt. Der Einsatz erneuerbarer Energien und klimafreundlicher Mobilität sind zwei zentrale Bestandteile der Unternehmensstrategie. Das kommunale Wohnungsunternehmen von Hamburg, SAGA, das 138.000 Wohnungen und rund 1.400 Gewerbeimmobilien vermietet, beruft sich in seinem Handeln auf das Hamburger Klimaschutzgesetz. Das Gesetz sieht vor, dass PV-Anlagen bei Neubauten ab 2023 und bei Dachmodernisierungen im Bestand ab 2025 Pflicht werden.
Unternehmen sollen Nachhaltigkeit offenlegen und Chancen erkennen
Auch private Unternehmen werden mehr in die Pflicht genommen. Ab einer bestimmten Größe oder wenn sie börsennotiert sind, müssen sie in den kommenden Jahren ihre Bemühungen zur Nachhaltigkeit offenlegen. Das verlangen die Corporate Social Responsibility Directive (CSRD) und die Sustainable Finance Disclosure Regulation (SFDR), die sich an Banken, Vermögensverwalter, institutionelle Investoren und Versicherungen richtet – also genau an jene Organisationen, die in Deutschland viele Wohnungen besitzen.
Beide Richtlinien sollen sicherstellen, dass Unternehmen ihre Umweltauswirkungen offenlegen, aber auch Geschäftschancen im Zuge der Energiewende besser erkennen und strategisch verfolgen. Dies ist bei der Photovoltaik der Fall.
Beide Richtlinien zielen darauf ab, die Finanzströme auf den europäischen Kapitalmärkten in Richtung nachhaltiger Investitionen zu lenken, das heißt in Richtung von Unternehmen mit "grüner Wirtschaftstätigkeit". Unternehmen, die ihre nachhaltigen Aktivitäten transparent machen und mit Daten belegen können, könnten beispielsweise leichter an Kredite kommen.
Sind die Unternehmen börsennotiert, haben sie weitere Vorteile, wenn sie auf Mieterstrom und Dekarbonisierung durch Elektrifizierung setzen. Denn sowohl private wie auch institutionelle Anleger fordern zunehmend nachhaltige Investments. Um Greenwashing zu vermeiden, wird in Zukunft gründlich hingesehen, was das genau bedeutet. Unternehmen, die ihre nachhaltigen Aktivitäten belegen können, sind in einer guten Position.
Intelligent gemanagte Mieterstrommodelle liefern dringend benötigte Daten
Es lohnt sich also, Nachhaltigkeitsaktivitäten mit Daten zu untermauern. Doch genau da hapert es bei den allermeisten Unternehmen. Daten lassen sich nicht einfach so schnell beschaffen. Dazu braucht es Standards, neue interne Prozesse und natürlich eine geeignete Datenerhebung.Intelligent gemanagte Mieterstrommodelle können hier enorme Vorteile bieten. Sie können nicht nur den erzeugten Solarstrom, sondern auch die dadurch eingesparten Emissionen genau beziffern.
Die intelligente Vernetzung bringt noch weitere Vorteile mit sich. Neben der bereits erwähnten vereinfachten Abrechnung mit den Mietern sind intelligente Systeme in der Lage, Erzeugung und Verbrauch auf externe Faktoren abzustimmen. So kann beispielsweise die Batterie des E-Autos in der Garage dann geladen werden, wenn die Solarstromerzeugung am höchsten ist.
Vermieter, die Solarmodule auf dem Dach installieren wollen, sollten auch auf die Systemtechnik achten, um das beste Ergebnis zu erreichen. Hier sind vor allem drei Aspekte wichtig: Sicherheit, ein schneller Return on Investment (ROI) und niedrige Wartungskosten.
Sicherheit und niedrige Wartungskosten
Es versteht sich von selbst, dass Sicherheitsaspekte bei Wohngebäuden von größter Bedeutung sind. Bricht zum Beispiel in einem Haus ein Feuer aus, muss die Feuerwehr schnell eingreifen können, was in der Regel bedeutet, dass sie Zugang zum Dach benötigt. PV-Anlagen, die so konzipiert sind, dass sie sich in einem solchen Fall schnell abschalten und Probleme automatisch erkennen, ermöglichen das. Systeme, die genau das gewährleisten, überzeugen auch die Versicherer. Diese bieten ihren Kunden in der Zukunft niedrigere Prämien an, wenn die Anlagen auf dieser Technologie basieren.
Ein weiterer Aspekt ist der Energieertrag. Da sich Solaranlagen im Freien befinden, kann es zu Verschattungen (etwa durch Satellitenschüsseln oder Gauben), Trübungen oder Verschmutzungen kommen, die die Energieproduktion verringern. Bei herkömmlichen PV-Anlagen führt eine solche Verschlechterung dazu, dass der Energieertrag aller Module gedrosselt wird. Da diese Systeme nur über eine einfache Überwachung verfügen, kann dies über Monate oder sogar Jahre hinweg unbemerkt bleiben.
Systeme mit Leistungsoptimieren hingegen stellen sicher, dass nur die Stromerzeugung des betroffenen Moduls gedrosselt wird, um den Ertrag der übrigen Module nicht zu mindern, und dass die Ursache schnell ermittelt werden kann. Das ermöglicht eine schnelle Wartung und maximale Betriebszeit des Systems. Nicht zuletzt erleichtern diese Systeme eine effizientere Verkabelung, da weniger Kabel durch das Gebäude und über größere Entfernungen verlegt werden müssen, was die Installation auch auf anspruchsvolleren Dachkonstruktionen ermöglicht.
Digitale Lösungen fördern neue Geschäftsmodelle
Eine der entscheidenden Entwicklungen der kommenden Jahre im Solarbereich dürfte die effiziente Nutzung von Solarstrom sein. Durch datengesteuerte Automatisierung wird das Zusammenspiel der einzelnen Komponenten optimiert, um die Leistung von PV-Anlagen, Speichersystemen oder Wallboxen an Echtzeit-Energiepreise, Wetterbedingungen, Prognosen, Ladestände und Stromproduktion anzupassen. So wird beispielsweise die PV-Erzeugung zunehmend mit der Ladeinfrastruktur kombiniert, wodurch sich neue Geschäftsmodelle ergeben, von denen Vermieter und Mieter gleichermaßen profitieren werden.
Softwarebasierte Lösungen sind in der Lage, den Ladevorgang an Standorten zu steuern und zu optimieren, die ein dynamisches Lastmanagement für eine große Anzahl von Elektrofahrzeugen erfordern – was bei Mehrfamilien- und Bürogebäuden der Fall ist. Mit Echtzeit-Datenanalysen und unter Berücksichtigung der Solarstromproduktion sowie gestaffelter Ladepläne bieten diese Lösungen ein finanzielles Einsparpotenzial, das mit der obligatorischen Einführung dynamischer Stromtarife in Deutschland noch attraktiver werden dürfte. Eine Software hilft nicht nur bei der Optimierung von Erzeugung und Verbrauch, sondern ermöglicht Vermietern auch die automatische Abrechnung dieser Leistungen mit ihren Kunden.
Mieterstrommodelle: Auf den zweiten Blick
Aus Gesprächen mit Immobilienunternehmen wissen wir, dass sie sich schon vor Jahren mit Mieterstrommodellen beschäftigt haben, dann aber davon abgelassen haben. Entweder stellte es ein zu großes finanzielles Risiko für sie dar oder war einfach zu komplex. Aber die Umstände ändern sich, weswegen es sich lohnt, sich noch einmal genauer mit dem Thema zu befassen. Die regulatorischen Änderungen, die im Solarpaket 1 enthalten sind, Innovationen in der PV-Software-Technologie, die Einführung flexibler Stromtarife und die Nachfrage nach nachhaltigen Geschäftsmodellen schaffen die Voraussetzungen dafür, dass Mieterstrom eine lukrative Option für all jene Immobilienunternehmen, Installationsbetriebe und Bauunternehmen darstellt, die dies erkannt haben und die Chancen zu nutzen wissen.
